08 Luglio 2015

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Una recente sentenza della Corte di Cassazione entra nel merito del rapporto tra proprietario dell'immobile adibito a studio e titolare dello studio odontoiatrico che affitta.
La vicenda prende in esame il caso in cui l'affittuario non ottiene le autorizzazioni necessarie all'apertura proprio a causa del locale.

In questo caso il contratto appena stipulato va comunque onorato?

Nel caso preso in esame dalla Cassazione il locale affittato per l'attività odontoiatrica si sviluppava su tre piani, due fuori terra ed un magazzino al piano cantinato destinato a deposito. Proprio questo locale, a detta dell'odontoiatra, ha impedito di ottenere l'autorizzazione a svolgere l'attività. In realtà il problemi sono nati dalla mancanza del certificato di agibilità, richiesto dopo aver stipitato il contratto dal titolare dello studio. Certificato che il Comune non ha rilasciato.
Di conseguenza, per l'odontoiatra, il contratto doveva ritenersi nullo.

Invece il locatore si rivolgeva all'autorità giudiziaria che, con decreto ingiuntivo, imponeva al dentista il rispetto del contratto. Dentista che si oppone fino alla Cassazione che respinge il ricorso dando ragione al proprietario dell'immobile affermando che il locatore non è tenuto a garantire che il bene locato sia idoneo all'uso a cui il conduttore lo vuole destinare, salvo che abbia assunto specifica obbligazione in tal senso.
Nella fattispecie, il contratto specificava che l'immobile era concesso in locazione "... per la propria attività di odontoiatra con relativi servici di laboratorio, produzione e vendita di prodotti odontoiatrici e per attività di medicina e chirurgia con interventi chirurgici effettuati in sala operatoria con ricovero e degenza dei pazienti".
Proprio per i molteplici utilizzi indicati nel contratto, i Giudici fanno notare che "se è pur vero che l'agibilità può essere concessa in relazione a diverse destinazioni d'uso, tuttavia, in mancanza di ulteriori garanzie e specificazioni, l'obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità va riferito alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformazione ed alla tipologia dei locali".

Ma cosa deve considerare l'odontoiatria che intende affittare un locale per evitare sorprese?

"Ricordiamo che la normativa che disciplina la materia è regionale e Comunale e quindi può variare da zona a zona", dice ad Odontoaitria33 l'avv. Edoardo Di Gioia dello studio legale Stefanelli di Bologna, "consiglierei sicuramente di controllare che la destinazione d'uso sia quella necessaria e che i locali siano in possesso di agibilità espressa. Utile, per evitare eventuali problemi quando si dovranno effettuare eventuali interventi murari verificare se il locale non abbia ancora pendenze aperte in tema di procedimenti legati a condoni edilizi. Utile, prima di procedere a stipulare il contratto, confrontarsi con l'Ufficio Tecnico del Comune".