17 Giugno 2009

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La Manovra “anticrisi” (art. 15 del d.l. 185/2008 e successive modifiche) e le recenti circolari di commento (vedasi per esempio la n°22 dell’Agenzia delle Entrate del maggio 2009), hanno introdotto l’opportunità di rivalutare gli immobili a fronte del pagamento di un’imposta sostitutiva di percentuali ridotte.
L’opportunità è sicuramente di grande interesse per i contribuenti in quanto sarà possibile ottenere un forte risparmio d’imposta, specialmente in caso di vendita degli immobili oggetto della rivalutazione; il “costo” di questa chance offerta dal Fisco è un’imposta sostitutiva decisamente ridotta se confrontata con il beneficio fiscale ottenuto.
1. Ambito soggettivo: chi può rivalutare gli immobili?
A poter beneficiare di questa opportunità sono principalmente:
- Le società di capitali proprietarie di immobili: per esempio Srl e SpA;
- Le società di persone proprietarie di immobili: per esempio Snc e Sas
Rimangono invece esclusi i professionisti strutturati in forma di studio mono-professionale, gli studi associati e le Società semplici.
L’opportunità offerta dal legislatore fiscale va valutata con estrema attenzione alla luce delle evoluzioni del mondo sanitario-dentale. In risposta infatti alle complesse esigenze dei pazienti e alla costante crescita del numero e delle dimensioni dei concorrenti, è sempre più frequente (e a nostro avviso consigliabile) l’utilizzo di strutture organizzate in forma societaria quali:
- i centri dentali, società (Srl, Spa, Snc, Sas) dotate di opportune autorizzazioni sanitarie e provviste di direttore sanitario che svolgono l’attività medico odontoiatrica;
- le società di servizi, società che a differenza dei centri dentali non svolgono l’attività odontoiatrica ma permettono di dividere la struttura operativa (lo studio odontoiatrico) da quella immobiliare (mediate l’intestazione dell’immobile e, più in generale, della struttura attrezzata in cui l’odontoiatra stesso svolge la propria professione).
2. Ambito oggettivo: Quali immobili si possono rivalutare?
Per quanto interessa il mondo odontoiatrico, gli immobili rivalutabili sono essenzialmente:
a. Gli immobili strumentali ossia quegli immobili connessi all’attività odontoiatrica come i locali dello studio professionale;
b. Gli immobili patrimonio cioè tutti quegli immobili intestati ai soggetto di cui al punto 1 e acquistati con finalità d’investimento quali appartamenti da concedere in locazione.
Condizione necessaria per usufruire delle agevolazioni della norma è che gli immobili di cui ai punti a) e b) siano di proprietà (iscritti a bilancio) già alla data del 31/12/2007.
Pare opportuno precisare che per gli immobili “acquistati” mediante contratto di leasing, l’opzione per il riscatto finale (ossia l’atto che consente di diventare giuridicamente proprietari del bene), deve essere stata esercitata antecedentemente al 31/12/2007.
3. Come avviene la rivalutazione e quali sono i suoi effetti?
Nella generalità dei casi, il valore di mercato dell’immobile costituisce il valore di riferimento per la rivalutazione.
Nonostante non sia espressamente previsto dalla norma, è consigliabile che tale valutazione sia supportata da una “perizia di stima” redatta da un esperto del settore immobiliare.
Gli effetti sono principalmente due:
a. Minori imposte sul reddito ordinario (reddito su cui si pagano le imposte o reddito imponibile) della società proprietaria del bene. Tale risparmio si otterrà attraverso la deduzione di maggiori ammortamenti fiscali (calcolati sul valore dell’immobile rivalutato). Va, però, precisato che questo effetto avrà valenza solo dal 2013 in poi.
b. Minori imposte da pagare nel caso di vendita dell’immobile rivalutato: nel caso di vendita la tassazione avviene sulla plusvalenza, ossia quella differenza tra il prezzo di vendita e il valore di bilancio (prezzo di acquisto meno gli ammortamenti); la rivalutazione agisce proprio su quest’ultimo valore, andando a uniformarlo al valore di mercato (che presumibilmente si discosterà poco dal prezzo di vendita). Quindi, la differenza (plusvalenza) di cui sopra risulterà essere esigua o sicuramente minore rispetto al caso in cui non si usufruisca della rivalutazione. Questo risparmio d’imposta si otterrà unicamente per le vendite effettuate dal 2014 in avanti; fino al 2013, si potrà comunque vendere l’immobile ma si pagheranno le imposte con le modalità ordinarie, vedendosi però riconosciuta a credito l’imposta sostitutiva versata per effetto della rivalutazione. In ogni caso, per meglio comprendere quanto spiegato, si veda il successivo punto 5.
È importante inoltre segnalare che un ulteriore effetto sarà quello di aumentare il patrimonio della società con la conseguente possibile riduzione dei tassi d’interesse applicati ai finanziamenti bancari ed ai contratti di leasing.
4. Il pagamento dell’imposta sostitutiva: quanto e quando?
L’imposta sostitutiva si calcola con percentuali differenti a seconda che si rivaluti un immobile patrimonio o un immobile strumentale (si veda il punto 2 e seguenti):
- nel primo caso, si pagherà un’imposta del 1,5% da applicarsi al maggior valore attribuito all’immobile;
- nel secondo caso si pagherà un’imposta del 3% sempre sul maggior valore attribuito all’immobile.
Il pagamento può essere fatto, alla luce anche della recentissima proroga dei termini di versamento:
- in un’unica soluzione entro il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi per l’anno 2008 ossia entro il 6/7/2009 (per chi è soggetto a studi di settore) o entro il 16/6/2009 (per chi non è soggetto a studi di settore);
- in tre rate annuali da versarsi rispettivamente entro il 16/6/2009 o il 6/7/2009 (a seconda che si sia soggetti o meno agli studi di settore), 16/06/2010, 16/06/2011 con la maggiorazione per la seconda e la terza rata degli interessi legali (3% sull’importo della rata).
5. Esempio comparativo
XYZ Srl (soggetta all’imposta sulle società, Ires), è proprietaria di un immobile il cui costo d’acquisto meno gli ammortamenti (valore di bilancio) è di 200.000 € ma con valore di mercato (alla data della perizia) di 800.000 €.
- Vendita a 1.200.000 € senza aver rivalutato fiscalmente il bene:

Prezzo di vendita	1.200.000 € -
Valore di bilancio non rivalutato	200.000 € =
Differenza (Plusvalenza)	1.000.000 €

Tassazione: 1.000.000 € x aliquote Ires (27,5%)+ Irap (3,9%) = 314.000 €
- Vendita dal 2014 a 1.200.000 € avendo rivalutato fiscalmente il bene e pagando l’imposta sostitutiva del 3% da calcolarsi sul maggior valore di € 600.000 (800.000 € – 200.000 €) per un importo complessivo di € 18.000 (3% di 600.000€)

Prezzo di vendita	1.200.000 € -
Valore di bilancio rivalutato	800.000 € =
Plusvalenza (differenza)	400.000 €

Tassazione: 400.000 € x aliquote Ires (27,5%)+ Irap (3,9%) = 125.600 €

Dall’esempio, si evince che vendendo dal 2014 l’immobile rivalutato, anziché pagare 314.000 € si pagheranno 125.600 € che, se sommati ai 18.000 € versati a titolo di imposta sostitutiva, comporteranno un risparmio fiscale di 170.400 € = 314.000 € – (125.600 € + 18.000 €)
Se la vendita avvenisse entro il 2013, senza cioè beneficiare degli effetti di cui al punto 3.b, si pagherebbero le imposte ordinarie meno l’imposta sostitutiva già versata ossia 314.000 € - 18.000 € = 296.000 €.
6. In sintesi: vantaggi e svantaggi

VANTAGGI	SVANTAGGI
Minori imposizioni fiscali sulla vendita dal 2014	Pagamento immediato con benefici dal 2013/2014
Minori imposte sui redditi dal 2013 per effetto maggiore degli ammortamenti	Esclusione di immobili intestati allo studio odontoiatrico in forma individuale e associata
Aumento del patrimonio della società con minori tassi d’interesse su finanziamenti / leasing

2. Conclusioni
L’appeal di questa normativa è dato dall’applicazione di un’imposta sostitutiva di importo molto ridotto a fronte di un beneficio fiscale futuro di notevole entità.
Pertanto si ritiene che la rivalutazione immobiliare prevista dal “decreto anticrisi” sia un’opportunità da cogliere o, quanto meno, da valutare attentamente con l’ausilio del proprio commercialista di fiducia, vista anche la complessità dei calcoli da effettuarsi.

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